La possibilità di trascrivere l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione (prevista dal nuovo comma 12-bis dell’articolo 2643 c.c.) rappresenta una notevole opportunità per l’istituto della mediazione, impensabile prima del 20 settembre 2014.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha, grazie alla sua specifica competenza, avvertito prima di altri l’importanza della riforma dedicandole un approfondito studio (n. 718-2013/C del 31 gennaio 2014).
Ovviamente la posizione del Notariato è molto articolata, trattasi di un lavoro esegetico destinato ad assumere una posizione di rilievo nell’orientamento dottrinario.
Il dato di partenza è il riscontro del nuovo comma 12-bis che testualmente ammette la trascrizione degli «accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato». Questa norma ha innanzitutto il merito di porre fine al contrasto giurisprudenziale in tema di ammissibilità di un accordo conciliativo sull’usucapione e della sua trascrivibilità.
Difatti prima del c.d. decreto del Fare, il Tribunale di Massa (Ord. 2 febbraio 2012) si era pronunciato per la non trascrivibilità dell’accordo conciliativo nelle controversie che riguardano l’usucapione, precisando che l’accordo raggiunto facilita comunque il successivo giudizio, la cui sentenza potrà essere trascritta. Il Tribunale di Palermo (Ord. 30 dicembre 2011) e il Tribunale di Como (Ord. 2 febbraio 2012), qualificato il verbale di conciliazione come atto di disposizione e non mero negozio di accertamento, espressione del potere negoziale delle parti ex art. 1322 c.c., ne hanno ipotizzato la trascrivibilità.
Il Tribunale di Roma ha negato, invece, la trascrivibilità del verbale di conciliazione.
La dottrina discute circa la natura del verbale di conciliazione che accerta l’intervenuta usucapione, in estrema sintesi trattasi di:
- potrà avere la natura di un accordo accertativo e la sua pubblicità, ex n. 12-bis dell’art. 2643 cod. civ. avrà gli effetti di cui all’art. 2644 cod. civ. laddove sia rispettato il principio della continuità delle trascrizioni;
- potrà essere oggetto di un accordo accertativo e la sua pubblicità, ex n. 12-bis dell’art. 2643 cod. civ., avrà meri effetti prenotativi, ai sensi dell’art. 2650 cod. civ., laddove il soggetto usucapito che ha sottoscritto l’accordo non risulti legittimato in base ad un titolo debitamente trascritto nei registri immobiliari.
Resta fondamentale, tuttavia, la netta linea che marca la differenza tra accertamento negoziale e accertamento giurisdizionale, in tema di usucapione:
l’accertamento negoziale soggiace al principio di continuità delle trascrizioni fissato dall’art. 2650 c.c.;
la sentenza dichiarativa dell’usucapione si sottrae a tale principio, orbitando di là dallo stesso;
il negozio non ha la retroattività reale della pronuncia dell’usucapione.
In pratica se l’usucapione è oggetto di un accordo di mediazione, la sua pubblicità, ai sensi del nuovo n. 12-bis dell’art. 2643 del codice civile, ha l’effetto dichiarativo di cui all’art. 2644 del codice civile, e cioè l’effetto di essere opponibile ai terzi qualora sussista una continua catena di trascrizioni risalendo all’indietro dall’attuale avente causa a ogni precedente dante causa. Qualora questa continuità di trascrizioni invece non sussista (in quanto il soggetto che ha subito l’usucapione e che ha sottoscritto l’accordo di mediazione non risulti legittimato in base a un titolo debitamente trascritto nei registri immobiliari), la trascrizione dell’accordo di mediazione, effettuata ai sensi del n. 12-bis dell’articolo 2643 del codice civile, ha solamente un effetto “prenotativo”, vale a dire che sarà opponibile ai terzi una volta che la catena delle trascrizioni sia ricomposta e cioè sia trascritto anche l’acquisto del soggetto che ha ammesso, a suo svantaggio, il compimento dell’usucapione.
Analizzando la materia dal punto di vista dell’Organismo di Mediazione e al di là delle disquisizioni dottrinarie, alcune – tra l’altro – tese a svilire la portata innovativa della norma, l’interesse fondamentale è quello di poter offrire agli utenti la possibilità di sottoscrivere un verbale di mediazione in materia di usucapione redatto in maniera ineccepibile, al fine di trascriverlo presso le competenti conservatorie, usufruendo del favorevole regime di tassazione dell’atto.
L’art. 17, commi 2 e 3, del D. Lgs. n. 28/2010 dispone, infatti, che tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura. La norma (comma 3) prevede che il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di € 50.000,00 , altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente.
La norma, però, richiede ai fini della trascrivibilità che la sottoscrizione del processo verbale sia autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato. Autentica della sottoscrizione e non redazione ex novo dell’atto.
Tuttavia affinché la precisa scelta di politica legislativa di deflazionare il carico giudiziario con evidenti vantaggi, sia per la collettività che per i singoli utenti, sia rispettata è necessario trovare soluzioni in un’ottica collaborativa e che non rappresentino un eccessivo aggravio per l’utente finale.
In pratica se un soggetto per accertare un’usucapione deve corrispondere: le spese per l’assistenza legale, le spese di mediazione (che in verità costituiscono credito d’imposta) le spese notarili d’importo pari alla stesura ex novo di un atto traslativo non avrà più alcun interesse a concludere la mediazione con un accordo conciliativo, piuttosto seguirà la strada dell’accertamento giudiziario.
Il notaio che procederà all’autentica dovrà esercitare quel controllo sulla corretta identificazione dei soggetti dell’accordo conciliativo che gli
accertamenti ipotecari e catastali nel ventennio gli consentono per obbligo di ministero e per dovere professionale.
Se poi il notaio vestisse anche l’abito del mediatore si potrebbe addirittura trovare la quadratura del cerchio, pur scindendo la fase della mediazione vera e propria da quella dell’autenticazione.
D’altro canto il verbale di accertamento dell’usucapione anche se non riconducibile allo schema della transazione realizza un interesse meritevole di tutela eliminando incertezza e risolvendo una lite.